ЖК "АдмиралЪ"

Для тех кто интересуется покупкой квартиры в ЖК "АдмиралЪ"

О компании:
Группа компаний «ВостСибСтрой» одна из крупнейших строительных компаний Иркутска, работающая на строительном рынке более 22 лет. За это время реализовано около 20 жилых комплексов, опыта в строительстве им точно не занимать. Посмотрим как у них обстоят дела со строительством жилого комплекса «АдмиралЪ».

1. Документы
Положительное заключение негосударственной экспертизы № 2–1–10011–14 выдано Обществом с ограниченной ответственностью «Экспертная компания» от 11.06.2014 г.

Разрешение на строительство № RU 38303000–74/08 выдано Отделом выдачи разрешительной документации департамента реализации градостроительной политики комитета по градостроительной политике г. Иркутска от 11.06.2014 г.

Документы на землю - Свидетельство о государственной регистрации права собственности от 24.12.2012 г. № 38АД 939561.

Проектная декларация ЖК «АдмиралЪ» - на сайте компании.

Финансовый результат на 30 июня 2015 года:
Дебиторская задолженность компании превышает кредиторскую на 597 162 000.

2. Архитектура
Сначала немного о вентилируемых фасадах в целом:
Вентилируемые фасады начали использовать в России относительно недавно, проверку временем фасады еще не прошли. За относительно небольшой период вентилируемые фасады показали себя не с лучшей стороны.

Плюс фасада по локальной ремонтнопригодности, в жизни оказался минусом, так как ремонтировать их никто не торопится, нам остается наблюдать картину с убитыми фасадами за 2-3 года эксплуатации.

Ненадежные способы крепления элементов облицовки приводят к быстрому выходу из строя частей фасада, а осадки и ветровые нагрузки, возникающие дополнительно из-за отсутствия одного элемента, выводят из стоя весь фасад. Данный фасад требует высококвалифицированной рабочей силы, что к сожалению редкость в наше время, в результате, даже при качественных материалах фасада, можем получить фасад который прослужит 3-5 лет.

Отдельного рассмотрения требует пожаробезопасность. В России достаточное количество прецедентов, в которых данная конструкция фасада способствовала сгоранию всего здания. Даже если утеплитель не горючий, огонь распространяется по ветрозащите или по лакокрасочном покрытию облицовочных элементов.

Какой фасад применен в жилом комплексе «Адмирал»?
Фасад – вентилируемый. Материал облицовки фасада - краспан. Утеплитель - технониколь, базальтовые плиты, негорючие. Подсистема металлическая, из нержавеющей стали. Решение неплохое но не самое лучшее.

В центральной части России уже давно применяют антивандальные материалы на первых двух этажах, в Иркутске есть непонимание важности этих решений. Как следствие вас ожидает изрисованные входные группы и сломанная плитка.

Формированию цвето-композиционных решений фасадов комплекса, можно было
уделить больше времени. Основной цвет фасада подобран неплохо. Это самый распространённый цвет. Казалось бы беспроигрышный но с подбором второстепенного цвета компания ошиблась. Синий цвет вписывается не совсем удачно , можно было выбрать цвет который лучше сочетается с основным бежевым. Но нужно было применить другой антивандальный материал хотя бы на 1,5 этажа, все заиграло бы совершенно иначе.

Абсолютно правильное решение - остекленные лоджии и балконы. Решение заметно добавляет баллов к архитектуре, практичности и удобству эксплуатации комплекса.

Ппланировочные решения на примере б/с №3.

Типы квартир:
• Однокомнатная: Правильная, комфортная планировка! (42,91-48,35м2)
• Двухкомнатные: Планировка некомфортная! Маленькие комнаты, маленький санузел, неудобная входная группа. 62,58м2 совершенно непродуманные.
• Трехкомнатные: Планировка некомфортная! Маленькие комнаты, маленький санузел, неудобная входная группа. 77,67м2 планировки непродуманные.

Этаж спланирован достаточно удобно, правильно расположены лифты, лестничная клетка и мусоропровод, на этаже располагаются 5 квартир.

Планировки квартир соответствуют эконом-классу. Комнаты правильной формы, позволяющие комфортно расставить мебель. Во всех квартирах относительно просторные кухни от 10 до 14м2 - это уже ближе к комфорт-классу, молодцы. Санузлы во всех квартирах по габаритам нужно было сделать на 1-2 м2 больше. Еще раз отмечу что самая удачная планировка в однокомнатных квартирах!

Отдельно нужно обратить внимание на высоту потолков которая составляет 3 метра, можно назвать это бонус от компании, очень комфортная высота!

В цокольном этаже располагаются коммерческие (офисные) помещения, общей площадью 361 м2.

3. Конструктивная схема:
Фундаменты – свайные с промежуточной подушкой из гравийно–песчаной смеси. Сваи забивные длиной 8, 11, 12 метров. Конструктивная схема – перекрестно-стеновая, стены из монолитного железобетона. Несущий остов запроектирован из монолитных железобетонных перекрестных стен с плоскими монолитными перекрытиями. Внутренние поперечные и продольные стены выполнены сквозными, без изломов в плане, максимальное расстояние между несущими стенами не превышает 7.2 м.
Наружные стены монолитные железобетонные с последующим заполнением до установки окон каменной кладкой.
Перекрытия – монолитные железобетонные, толщиной 200 мм.
Кровля – плоская, совмещенная.
Стандартный простой, надежный конструктив.

4. Качество исполнения

Грубых нарушений в ходе осмотре не выявлено, все в рамках установленных норм.
Окна – пвх;
Двери – металлические (китайские как обычно);
Батареи - Радиаторы алюминиевые, в каждой комнате по 3 Секции. Это очень мало!. Элементарный расчет:
спальня (17,93 м2, имеет одну наружную стену с двустворчатым окном, высота потолка 3 Метра) на 1 Кв. м. требуется 120 вт при таких условиях.
Формула проста: площадь х 120 / мощность одной секции (у распространенных поставщиков алюминиевых радиаторов она равна от 120 до 200 вт).
Получается порядка 10 секций. Кухня (14,29 м2, одна наружная стена с балконной группой (теплопотери +20%), высота потолков 3 метра), 8 Секций.
Три секции можно установить, если сопротивление теплопередаче ограждающих конструкций выше нормы, для нашего региона она 3,4. Но судя по конструкции стены, бетон 200мм., 2 слоя утеплителя (базальтовые плиты, с коэффициентом теплопроводности 0,034 (со слов сотрудника Технониколь) 100-120 мм., ветрозащита, навесной фасад (краспан), с окном или балконной группой не дает уверенности что дома будет тепло с таким количеством секций радиатора. Возможно, что по нормам проходит, но по факту жителям придется добавлять секции 100% !

Трубы стальные – сэкономили!
Электрика - ввод, без разводки по квартире;
Счетчики расхода воды, тепла и электричества.
Потолки, стены и полы без отделки.

5. Благоустройство:

Многоквартирные дома обеспечены парковками.
На 375 квартир: 150 временных парковочных мест и 135 машино-мест в подземной автостоянке. Декларируют спортивные площадки, площадки для отдыха детей и взрослых. Предусмотрено озеленение территории. Ну как предусмотрено, нарисовали на бумаге, как по факту сказать сложно, зависеть будет все от совести застройщика. Территории, площадью в 1,1 гектар достаточно чтоб разместить 5 б/с, подземную автостоянку и заявленное в проектной декларации благоустройство.

6. Инфраструктура
ЖК «АдмиралЪ» расположен в микрорайоне Солнечный, по адресу Ржанова, 45. Место конечно шикарное, здесь сказать нечего. Микрорайон обеспечивает жилой комплекс «Адмирал» богатой инфраструктурой:
В шаговой доступности (до 500 метров) находятся три муниципальных детских сада, три частных, детская библиотека, школы иностранных языков, архитектурно-художественная школа. Через дорогу расположен спортивный комплекс «Байкал-Арена», а в 10 минутах ходьбы – современный фитнес-центр «Gold’s gum».

Из медицинских учреждений:
Детская поликлиника №2, стоматологическая клиника №1, городская детская стоматологическая поликлиника, центр молекулярной диагностики. На противоположной стороне – торговый центр. В непосредственной близости гостиница, супермаркет, ресторан.
К инфраструктуре данной локации вопросов просто нет!

7. Транспортная инфраструктура.
Рядом с ЖК сделали новую остановку, с пятью маршрутами, но уехать от туда сложно, так как маршрутные такси, начинают свой маршрут с предыдущей остановки и как правило забитые. В результате на данной остановке практически не останавливаются. За 40 минут остановилось 2 маршрутных такси, хотя проехало 30. До другой остановки общественного транспорта – 400метров, 7-10 минут пешком. Маршрутов - 12, ходят регулярно. На этой остановке проблем с посадкой нет. До центра на автомобиле – 4.9 км, примерно 10 минут. Отмечу близкое расположение ЖК к Байкальскому тракту, которое позволит вам в короткое время добраться до Листвянки или до мест отдыха (санаториев или турбаз) расположенных на тракте.

8. Краткий вывод

Отдел продаж:
Нет доступа к информации, в отделе продаж идет игра слов как на базаре, сервис и квалификация специалистов отдела продаж отвратительные. Показывать квартиры специалисты не торопятся, была такая фраза что квартиру можно посмотреть после ее покупки! Покупать кота в мешке это не маркетинговый ход, а издевательство и хамство. Покупка квартиры в слепую в России, это как игра в русскую рулетку, особенно в компании «ВостСибСтрой» несколько проектов были не лучшего качества, которые поправили репутацию компании не в лучшую сторону.

!!! После серьезного диалога выяснилось что квартиру все таки можно посмотреть с персональным менеджером.

В целом жилой комплекс очень интересный, отличное месторасположение с видом на залив, относительно неплохие планировки квартир эконом-класса, сложившаяся и богатая инфраструктура района. Стоимость квадратного метра достаточно высокая, но месторасположение того стоит.